CE TREBUIE SĂ ȘTII ÎNAINTE SĂ CUMPERI TERENUL

CE TREBUIE SĂ ȘTII ÎNAINTE SĂ CUMPERI TERENUL

S-a apropiat visul vieții tale. Trebuie să cumperi terenul pe care îți vei construi casa visurilor tale. Ce trebuie să știi astfel încât să faci alegerea optimă, sa iei decizia cea mai bună? Pentru tine, pentru familie, pentru casă. Pentru viitorii ani, poate chiar o suta! Asa ca vom enumera ce trebuie să știi înainte să cumperi terenul.

Nu vei cumpăra terenul după reclame și publicitate. Vizitează-l!!!!

Din reclame doar vei afla despre teren și ce minim potențial prezintă. Dar imediat după aceea te vei duce la fața locului. La amplasament. Dacă se poate să fi însoțit de un architect a fi cu atât mai bine. Împreuna veți evalua potențialul terenului. Acolo vei vedea cât de potrivit este terenul și împrejurimile cu plăsmuirea imaginației tale. Și cum s-ar potrivi pe el imobilul pe care dorești să îl construiești. Ce expunere la soare are, ce fel de vegetație este în zona, vei vedea vecinătatea, vecinii, strada sau plaiul, vei vedea pantele de scurgere ale apelor, vei putea aprecia calitatea aerului din zonă. Vei vedea condițiile de acces la teren, condițiile de mobilitate urbană.

Verifică toate actele de proprietate.

Sunt suficiente copiiile, dar asigura-te că ele sunt reale, ca sunt duplicate conforme cu niște  originale …existente. După ce te asiguri îți poti lua răgazul, cu sprijinul unei firme de geodezie, sau cu a unui specialist cadastrist, să le studiezi, să le verifici. Ba mai mult, poți solicita și primi un extras de carte funciară cu valabilitate de 30 de zile. Verifică dacă sunt rezolvate toate succesiunile și moștenirile. Nu cumva să afli după cumpărare că acolo sunt ceva litigii. Dacă îți angajezi un avocat, sau dacă apelezi la serviciile complete ale unui notar ”ce trebuie să știi înainte să cumperi terenul” se transformă într-o listă mai scurtă, cu responsabilitățile legale mult mai bine ordonate și rezolvate.

Măsurători și marcaje ale terenului. Ce se află pe teren

Dacă ți se pare că totul este în regula la nielul scriptelor îți recomandăm să te duci și să măsori  terenul cu un specialist. Să verifici limitele de proprietate. Să te asiguri că ceea ce cumperi este în conformitate cu actele. Nu cumva să fie un gard sau imobil vecin pe terenul tău.

Va trebui, în egală măsură, să te asiguri că pe teren nu există clădiri ce nu sunt transcrise în extrasul de carte funciară. Sau invers: să fie trecute în acte și să nu existe în realitate. Demolarea unei cladiri existente te va încurca la construirea propriei tale case. Te va costa timp și bani să o demolezi sau să o inregistrezi sau sa o anulezi. Birocrație, timp și bani, veșnica problemă

Trasarea limitelor de proprietate acolo unde ele nu există devine chiar o necesitate. Nu e mare scofală. Se bat niște tarusi. Poți trasa limita de proprietate. Cu cât mai repede, cu atât mai bine.

 Informeaza-te despre terenul tau prin Certificatul de Urbansim

Dincolo de ceea ce vede ochiul, poți afla lucruri noi despre terenul tău. Printr-un Certificat de Urbansim. Certificatul de Urbanism este un act de informare emis de autoritățile publice, la cererea oricărei persoane, cu privire la orice imobil. Poate fi obținut separat doar pentru informare, sau ca act necesar obținerii autorizației de construire. CU se eliberează, la cerere, oricărui solicitant – persoană fizică sau persoană juridică – nefiind necesară prezentarea titlului asupra imobilului sau a altui act care să ateste dreptul de proprietate. CU trebuie citit cu mare atentie.

Vei afla despre POT si CUT.

POT este procentajul de ocupare a terenului. Este raportul dintre amprenta casei la sol și suprafața terenului

CUT este coeficientul de utilizare a terenului și reprezinta raportul dintre suprafața construită desfașurată a imobilului și suprafața terenului

Vei afla despre regimul de înalțime acceptat in zona, respective al casei tale.

Vei afla modul în care vei putea sau va trebui să aliniezi casa la stradă, sau la frontul de construcții existente.

Vei afla despre orice alte impuneri sau sarcini ce planează asupra zonei. Vei cunoaște toate reglementările urbanistice ale zonei.

Vei afla dacă exista anumite interdicții de construire din cauza unui stâlp de electricitate, sau a unei țevi subterane aflate pe proprietate sau în imediata ei vecinătate.

Poți afla despre drepturi de servitute de acces, sau despre modul cum vei ajunge pe proprietate, daca aceasta nu se află la stradă.

Vei mai afla și despre o lista de avize ce trebuie “culese” de la diferite autorități sau entități de administrare. Aceste avize nu fac decât să îți confirme care sunt libertătile sau obligațiile tale pe terenul pe care dorești să construiești.

Mergând pentru obținerea avizelor poti afla chiar și costurile pe care ți le va ocaziona colaborarea cu entitatea respectivă. De exemplu: conexiunea la reșeaua de electricitate, sau cea de gaze. Sau poți obține informatii despre ce presupune protecția mediului în zonă. Sau ce sarcini vei avea pe timpul construirii sau exploatării construcției. Sau ce alte costuri va trebui să mai suporți. Toate acestea te vor ajuta sa realizezi un buget corect. E bine să le cunoști dinainte, nu să devină surprise neplăcute si obligatorii.

Mai sunt multe detalii. Dar poti completa ce trebuie să știi înainte să cumperi terenul poti afla studiind prevederile legii nr. 50/1991.

 Informeaza-te despre solul viitoarei proprietăți prin Studiul Geotehnic

În CertiFicatul de Urbanism nu scrie nimic despre calitatea solului pe care dorești să construiești. Sunt lucruri ce le poti afla dintr-un studiu geotehnic. Din acest studiu poți afla configurația solului până la orice adâncime ai fi interesat. Studiul îți va confirma dacă solul este stabil și nesurpabil. Poți afla dacă terenul este intr-o arie inundabilă. Sau poți afla ce alte lucrări suplimentare ar trebui  executate pentru a putea construi o cladire în siguranță, fără riscuri de inundatii, de alunecări de teren.

Pe baza studiului geotehnic, a informațiilor despre solul respectivei proprietăți, arhitectul si inginerul structurist vor putea dimensiona elementele de rezistență ale construcției ( fundații, stâlpi, grinzi, planșee, scări) în forma și dimensiunea optima, fără costuri și riscuri suplimentare.

Uneori studiul geotehnic este util și ulterior, la obținerea autorizației de construire. Trebuie ținut cont de faptul că la fundații sau la subsol, o data greșite, se poate interveni doar cu costuri excesive, pe care nu vei dori să le platești. Fără să mai discutăm de ce deranj ar putea sa facă aceste eVentuale reparații, pe care le-ai putea preveni foarte ușor.

 Utilitățile, conexiunile

Va trebui să afli care sunt utilitățile din zonă. Aducțiunea de apă potabilă și calitatea acesteia. Dacă există canalizare, rețea de electricitate- și cât de bine funcționeaza pe furtună sau vreme rea. Dacă există rețea de gaze. Cum este cu presiunena în zonă, mai ales iarna. Sau când urmează să fie implementată o astfel de rețea. Daca exista cablu TV și internet. Intersează-te unde se afla in vecinătate retelele existente. Cât de aproape și cât de abordabile, sau cand vor fi disponibile. Nu vei dori să aștepți ani și să plătesti costuri suplimentare de branșare de la distanțe  mult prea mari. Intersează-te care este potențialul de dezvoltare în zonă. Când planifică Primaria să facă drumul de acces, să îl asfalteze. Sau să extindă rețeaua de transport urban, etc. Sau să instaleze rețeuaa de apă și canalizare în zonă?  Sau să dezvolte alte dotări edilitare: terenuri de joacă, terenuri de sport, iluminat stradal, parcuri, oglinzi de apă.

 Vecini, vecinătăți.

Orice alte discutii cu potențialii viitori vecini te pot pune în gardă, sau în situația de a afla lucruri noi. Și utile.

Cum se realizează accesul pe timp de iarnă, sau în zile foarte ploioase.

Cum functionează magazinul de la colțul străzii.

Unde și cum sunt școala, grădinița.

Cum se prezinta traficul la orele de vârf, eventual regimul de trecere al trenurilor prin zonă.

Cum se aude traficul auto si feroviar. Sau cel aerian.

Cum bate vântul și ce mirosuri poate aduce de la posibili factori poluanți din zona ( industie, abator, groapa de gunoi)

Ce au de gând să construiască vecinii și cand.

La ce termene se prezintă firma de salubritate, sau cât de operativi sunt cei de la vidanjare.

Folclorul face parte din cultura poporului român. Așa ca ce trebuie să știi inainte să cumperi terenul se poate baza pe conersațiile cu vecini, cu meseriașii de prin șantierele vecine, cu furnizorii din zonă. Nu evitați frizeria si buticul din vecinătate. Veți fi surprins cât de multe lucruri veți putea afla.

 Concluzia este: PREȚUL?

Merită să plătești prețul pentru toate cele de mai sus?

Merită sa plătești taxele pentru un Certificat de Urbansim pentru propria ta informare?

Sau merită să plătesti specialiștii care , prin opinia lor, să te ajute să iei decizia consolidată, cea mai buna?

Specialiștii sunt: cadastristrul, geodezul, inginerul structurist, inginerul instalator și arhitectul. Se mai pot adăuga și alții acestei echipe, în funcție de problematic, specificități. Și e bine ca ei să fie avizați încă de la început despre investitie, despre existent, spre o bună evaluarea a potențialului terenului și a zonei. Sumarul de păreri nu vor face decât să tea jute la runctificarea oportunităților și diminuarea riscurilor

Noi credem că merita toate aceste costuri. Ele sunt mici raportate fie la valoarea investiției, fie la costurile suplimentare pe care le-ai putea plăti ulterior,  fără a fi bine informat, sau cand apar riscurile unor efecte ce nu vor putea fi optimizate sau indepartate decât cu alte costuri suplimentare.

NU! Concluzia nu este prețul. Concluzia este: valoarea terenului.

Valoare formata de intreg ansamblu descris mai sus.

Confortul, plăcerea de a locui într-o anume zonă, dotată cu utilitățile necesare traiului contemporan, care să funcționeze la standard înalte, posibilitățile de a construi casa asa cum ți-o doresti, calitatea terenului și a solului, a aerului, a vegetației, a oamenilor ce locuiesc acolo sunt valori ce vor înnobila investiția și îi vor mări valoarea.

Iar TU vei lua aceasta decizie după ce îți vei face toate lecțiile despre care ți-am povestit mai sus.

Daca nu vei face temele sunt un riscuri pe care ți-le asumi. Le vei descoperi pe măsură ce vei construi și vei locui în căsuța ta.

Sau, dacă le vei face, totul devine inteligibil și predictibil, iar viața planificată pentru tine și familia ta, în casa voastră va fi așa cum ți-o dorești.

Arh. Viorel Pleșca

Membru OAR