INTRE IMOBILIARE SI ARHITECTURA (1)
Intre imobiliare si arhitectura se naste un camp de interferente, de colaborari, cu foarte multe intersectari. Specifice oricarei piete. Specifice oricarei civilizatii.
Anunturile de vanzare, cumparare si inchiriere se gaseau pe vremurile socialiste in Romania Libera, la mica publicitate.
Paginile cu mica publicitate erau motivul primordial pentru care se vindea acel ziar, in acea vreme.
Pai daca aveam o piata de imobiliare chiar si atunci, intr-o economie eminamente de stat, controlata si sugrumata de comunism, ce ne-am fi asteptat sa avem azi?
Intr-o piata libera, cu libertati de exprimare si de circulatie libera a bunurilor si serviciilor, evident ca avem o piata foarte activa a bunurilor imobiliare: locuinte, birouri, terenuri, spatii de depozitare, de productie sau spatii comerciale.
Toata lumea vinde, toata lumea cumpara.
Asadar o incursiune pe aceasta fasie a pietei, plasata intre imobiliare si arhitectura, pare a fi foarte coerenta. Poate chiar si necesara. Tinand cont ca arhitectura nu mai este doar o arta in sine. Functia sa sociala include si tranzactionarea. Imobilele isi pot schima proprietarii. Sunt vandute valentele estetic-arhitecturale, o data cu calitatea spatiului construit, o data cu zona, cu parcul din vecinatate, cu accesul la metrou, gara sau aeroport, cu mall-ul sau platforma industriala unde iti poti gasi de lucru, sau cu distanta in metri si ore pana la birou, prin trafic.
Hai sa vedem ce si cat se vinde!!!
De exemplu in luna iunie in Bucuresti s-au vandut 2.674 proprietati cu constructii cu tot, si 3.219 fara de constructii. In Ilfov 923 de proprietati cu constructii si 6.096 fara de constructii. Toate in intravilan. Este limpede ca in Iflov exista inca mult teren pe care nu avem constructii, dar pare evident ca au fost cumparate in scopul de construi ceva pe aceste terenuri. Resurse exista inca si in Bucuresti.
Pe locul 3 la vanzari proprietati cu constructii se afla judetul Cluj cu 643, urmata foarte din scurt de judetul Brasov cu 637.
Dar la proprietati fara constructii Brasovul detine locul 3 cu 2.084, atestand clar un interes pentru zonele cu potential turistic, si abia apoi vine si Clujul cu 891.
Per total in anul 2020, un an extrem de special datorita pandemiei, dinamica vanzarilor in intervalul ianuarie-iunie arata interesant:
Bucuresti………….44.850 din care, in iunie 8.254
Ilfov…………………27.716 din care, in iunie 7.726
Cluj …………………14.754 din care, in iunie 2.486
Brasov……………..11.210 din care, in iunie 3.302
Timis………………..10.867 din care, in iunie 1.992
Constanta…………8.843 din care, in iunie 1.659.
Acestea sunt statistici oficiale puse la dispozitie de Agenta Nationala de Cadastru si Publicitate Imobiliara, pe site-ul www.ancpi.ro
Asadar piata exista, lucrurile se misca.
In ultimii 5 ani, ” în perioada 2015-2019, au fost înregistrate 137 de tranzacţii, cu o valoare cumulată de aproximativ 4,2 miliarde euro, valoarea medie a tranzacţiei fiind de peste 30 de milioane de euro. Cele mai tranzacţionate proprietăţi au fost imobilele de birouri, cu un volum de aproape 1,8 miliarde euro şi o cotă de 43% din total, fiind urmate de spaţiile comerciale, cu o cotă de 30%, respectiv spaţiile industriale (20%)”– www.bursa.ro
In conditiile exceptionale ale pandemiei si izolarii medicale piata isi mentine dinamica, vigoarea si apetitul.
S-au evidentiat si cateva directii noi:
– Dorinta publicului pentru achizitia de case sau terenuri pentru construirea de locuinte, pentru o libertate mai mare de miscare in conditii pandemice si de izolare, impuse. Lumea doreste sa schimbe balconul cu curtea.
– Cu munca de acasa si nu neaparat la birou trendul de dezvoltari imobiliare birouri de clasa A si B este in scadere , se pare chiar cu 30%, si probabil ca urmeaza sa se redefineasca sectorul hub-urilor si al spatiilor comune de munca „co-working spaces”. Discutam de un trend, dar mai trebuie ceva timp pentru a consolida o idee cu baze statistice reale. Oricum nu am ajuns la concluzii in ceea ce priveste pandemia, izolarea medicala, efecte si masuri, asa ca ajustari mai pot apare pe traseu.
– Este plauzibil, posibil si chiar probabil sa asistam la modificari de partiuri arhitecturale, cel putin temporar. In hoteluri, restaurante, scoli si universitati, stadione si sali de sport. Sa avem alti indici de ocupare, de alte distante si gabarite, un alt numar de utilizatori, programe orare diferite si flexibile, si poate chiar si remodelari de fluxuri de circulatie.
– Cu siguranta ca proiectarea si reproiectarea de spitale si unitati medicale va aduce noutati. Prin separarea si izolarea fluxurilor, prin ne-admisia pesonalului civil in zone de maxima securitate, prin utilizare de noi tehnologii si spatii aferente pentru protocoale de igienizare si dezinfectie. Modificari de suprafete pentru unitatile ATI, care sa primeasca noi aparate si echipamente, la alte standarde tehnologice.
Covid 19 ne-a dat de furca, ne-a rapit vieti, ne-apus pe ganduri, dar ne-a pus si la treaba.
Am pus in tolba alaturi de alte informatii si noutatile de mai sus si mi-am exercitat curiozitatea asupra obiectului de arhitectura. In segmentul rezidential. Internetul si discutiile cu specialistii au venit firesc.
Incepem ca intotdeaua cu cantitatea si pretul. Nu mai suntem pe „granita”, intre imobiliare si arhitectura.
In 2019 au fost livrate in Bucuresti 15.000 de unitati, o crestere de 30% fata de anul anterior. Probabil ca in conditii normale anul 2020 ar fi constituit un nou record. Dar nu cred ca va mai fi posibil.
Cum sunt preturile? Mari. Si au o dinamica pozitiva.
Bucuresti, martie: 1.369 euro/mp util, aprilie 1.382 euro/mp util locuinte vechi
Bucuresti, martie: 1.416 euro/mp util, aprilie 1.451 euro/mp util locuinte noi
Cluj, martie: 1.820 euro/mp util, aprilie 1.804 euro/mp util locuinte vechi
Cluj, martie: 1.831 euro/mp util, aprilie 1.882 euro/mp util locuinte noi
Segmentul rezidential nu straluceste de recorduri dar are un ritm al lui, poate mai lent, dar si mai sigur. O data cu relaxarile post pandemie s-ar putea sa asistam la salturi usor spectaculoase. Recuperatorii. Vor fi redefinite nevoile si in mod sigur inchirierile vor marca o schimbare de profil. Prin invatamantul de la distanta, multi studenti vor sta pe acasa sau vor trece doar ocazional prin centrele universitare.
Turismul cu segmentul sau de participanti la festivaluri va fi afectat atat pe segmentul hotelurilor, cat si pe cel al inchirierii de apartamente pe termene scurte. Probabil ca la fel va fi si in zona apartamentelor de inchiriat in statiunile balneo-climaterice.
Insa de construit se va construi. Chiar daca a aparut o stagnare, piata isi va reveni la dinamica ei si probabil ca in 2- 3 ani va corecta deficitul.
Noi am fost curiosi cu privire la abordarea gestului de arhitectura pe aceasta falie a standingului social, si plasarea interesului clientilor intre cele doua polaritati: intre imobiliare si arhitectura.
Nu am fost suprins sa aflu criteriile de selectie sau de pre-calificare pentru obiectele de arhitectura din segmentul rezidential.
De la Ionut Petianu, agent imobiliar, am aflat ca acestea pot fi clasate in urmatoare succesiune, prioritizata:
1. Zona, cu accesibilitatea si utilitatile
2. Necesitatile, privind suprafetele, impartirea, posibila flexibilizare a spatiului construit si capacitatea de remodelare si refinisare, de implementare a unui design interior modern, novativ
3. Bugetul
Am aflat ca arhitectura conteza, despre ea se discuta, dar ca nu se afla in primele trei criterii de selectie. Probabil ca ar putea fi plasata pe un loc 4. Sunt optimist!!!!
Despre alte detalii ce pot fi plasate intre imobiliare si arhitectura vom discuta in episodul viitor si va invit sa tineti aproape.
Arh. Viorel Pleșca
Membru OAR
