SUPRAETAJAREA ȘI CEI 4P

SUPRAETAJAREA ȘI CEI 4P

Supraetajarea și cei 4P, mai precis extinderea cu mansardă, pot fi explicate și în contextul pieței de construcții și al comportamentului acesteia utilizând cei 4 factori ai mixului de marketing, acei “4 P”. Suntem interesați să “scotocim” un pic mai mult prin sertare pentru a dezvălui mijloacele de înțelegere pentru abordarea supraetejarii.

CEI 4 P. MIXUL DE MARKETING

Primul din cei 4 P este PREȚUL.

Nu putem discuta despre preț fără să analizam preturile pentru serviciile și produsele directe și conexe.
Putem scoate usor din context pretul unui teren nou, sau preturile cu racordarea la utilitati. Acestea exista, bransamentele cu existentul sau recalibrarea acestora nu pot fi evitate. Dar este evdent ca vor fi mai mici decat in cazul implementarii lor de la inceput: apa, canal, energie electrica, racordarea la trama stradala.
Supraetajarea unui imobil poate prezenta o structura de preturi dupa cum urmeaza:
– Expertiza imobilului existent
– Proiectarea general: arhitectură, rezistență, instalații.
– Eventuale consolidari ( doar daca este cazul si asta poate rezulta din expertizarea structural a cladirii), sau, minim, pregatiri ale stratului suport la jonctiunea intre structura veche sic ea noua.
– Structura metalica
– Lucrari de compartimentare interioare
– Tamplarii.
– Lucrari de anvelopare: termo, hidroizolatii, finisaje exterioare
– Lucrari de instalatii cu bransarea tuturor utilitatilor, extinderea acestora: sanitare, electrice si termice, inclusiv ventilatii.
Daca vom considera ca toate lucrarile, mai putin cele de structura de rezistenta, sunt echivalente, sporul poate veni din partea structrurii metalice.
Dar hai sa presupunem ca intre o extindere cu structra in cadre de beton si una metalica de tip frame din elemente usoare avem preturi absolute egale. Ma veti intreba unde este diferenta, care este castigul
Simplu.
1.Incarcarea cladirii la extindere este mai mica in cazul structurii metalice. Sarcini mai usor de dus de catre cladire.
2. Timpul de executie este mai scurt. Deranjul locatarilor este cu mult mai mic.
Sigur ca acestea nu se regasesc direct in prêt, dar o incarcare mai mica este evident mai ieftina. Iar ca despre confort nu putem aprecia un prêt, cu siguranta ca ”Time is money” este o chestune cunoscuta de toata lumea.
–

Al doilea din cei 4 P este PRODUSUL.

Simplificand soluția tehnică pentru a sublinia avantajul competitiv o putem prezenta astfel:
• Elemente metalice, portante de tip stâlpi, grindă, ( solutiile sunt in sistem frame deci fara stilpi si grinzi) căpriori, din tablă zincată S350GD – Z275MA, protejată anticoroziv în canturi sau muchii, grosimea tablei fiind de 1,5 mm.
• Plașee din tablă cutată, tip cofraj pierdut, cu o inlatime a cutei de 20-45 mm si grosime de 0.5 mm
• Elemetele de fixare mecanică: șuruburi de tip 6.3 X 19 mm cu perforare 3.0 mm pentru eliminarea punților electrolitice, masură de prevenție împotriva coroziunii
• Elementele de fixare metalice combinate cu ancore chimice sau mecanice pentru ancorarea noii structuri de cea existentă
• Panouri de închidere interioare din gips carton, și finisajele de interior tip zugrăveli, placaje ceramice tip gresie sau faianță, placaje din lemn de tip lambriu sau orice alte tipuri de placări cu materiale naturale ( piatră) sau sintetice.
• Elemente și mini-structuri pentru tavane suspendate
• Elemente de închideri interioare tip pardoseli tip OSB, Vidifloor , Vidiwall sau similare
• Elemente de închidere exterioare de tip placaje OSB, betonyp, aquapanel sau similare
• Tâmplărie: uși, ferestre, luminatoare zenitale, toate echipate cu geam termoizolant
• Sistem de termoizolație interioară ( între panourile de interior și exterior) din fibre de celuloză, injectată, panouri de vată minerală bazaltică, sau panouri termoizolante din polistiren extrudat sau expandat, spume poliuretanice.
• Sistem de izolație exterioară și finisaj tip “termosistem” pe baza de polistiren expandat, vata bazaltica sau fatade ventilate
• Sisteme de fațadă din panouri tip “…..bond” cu sistemele de termo și hidroizolație incluse.
Supraetajările pot fi în 2 variante: cu terasă (orizontale) sau cu acoperiș ( în pantă) în funcție de regimul zonei, caracteristici morfo-funcționale ale clădirilor și considerentele estetic-arhitecturale fie ale vecinatăților, fie ale utilizatorului final.
Lista de material de constructie este, evident, mai complexă. Insă ne-am limitat la cele de mai sus pentru a va forma o imagine despre solutiile pe cre le putem aborda impreună.
Toata această “colivie” poate fi abordată ca unicat, sau serie limitată, sau serie prefabricată, până la producția de masă, tipizată pentru ansambluri rezidențiale întregi. Evident că de la un caz la altul costurile pot avea un trend descrescător, atât costurile directe, de producție, cât și costurile cu logistica și operațiunile de șantier. Dar pe lângă ceea ce plătim, haideți să vedem și ce obținem.

Supraetajarea și cei 4P sunt doar in mijloc de intelegere al modului in care aducem valoare adaugata constructiei. Modul prin care sublinime avantajele competitive si raportul calitate-preț.

AVANTAJELE COMPETITIVE. VALOAREA ADAUGATA

Pentru a aborda conceptul “CALITATE SPORITĂ A LOCUIRII, A VIEȚII” va trebui sa prezentam avantajele supraetajării cu structura metalica, in viziunea noastră :
– Este o structura mai ușoară;
– Nu sunt necesare elemente intermediare din beton, se fixează perimetral pe structura existentă;
– Se poate premonta in panouri mari, până la nivelul unui perete semifinisat, ceea ce poate conduce la un ritm de lucru mai rapid datorită acestei industrializari. Durata totală de montaj a supraetajării scade semnificativ, și o data cu aceasta scad și costurile.
Continuăm cu descriere avantajelor competitive. Le enumeram:
Primul mare avantaj tehnic competitiv:
Eficiența Energetică. Structura este continua in perete. Practic miezul structural, care are doar 16 cm, este îmbrăcat și împănat cu 2 sisteme de izolare termică, la care se adaugă proiectarea extrem de corectă a detaliilor și ruperea punților termice ce se pot ivi. Lucrurile merg într-atât de departe încat putem privi “colivia” în sine ca pe o casă pasivă (ruptă din context) sau putem aborda eficientizarea termică a întregii clădiri astfel încât să rezulte o strategie “Nearly Zero” prin configurarea detaliilor, controlul comportamentului tuturor straturilor izolațiilor temice și hidrofuge, al întregii clădiri.
Tot în cadrul acestui capitol putem discuta despre ventilare și aport de aer proaspăt, care conferă calitate aerului, menținerea parametrilor acestuia in indicii corecți, fără să aducem atingere eficienței energetice, ci dimpotrivă să o sporim.
Al doilea avantaj competitiv:

cladirea existentă va traversa un întreg proces de reproiectare. Altfel spus o data cu supraetjarea pot fi rezolvate si alte coordonate de confort, de functionalitate, de modernizare a cladirii existente. Un up grade general,  aplicabil la intreaga cladire, sau partial, dupa dorinta beneficiarului.
Reabilitarea unei cladiri trebuie privită și prin prisma factorului economic, nu numai prin prisma puterii de cumparare, ci și prin cea a ratei de depreciere calitativă. Sigur că putem acționa la fel ca în piața automobilelor. După o perioadă vindem autoturismul vechi (cu un preț mai mic) și cumparăm unul nou, completând diferența de preț. Sau dacă ne-am atașat suficient de mult de mașina noastră mergem și îi facem un tuning. Pare mai probabilă această a doua varinată în cazul clădirilor. Haideți să vedem cum amortizăm cele 20-30 de procente datorate deprecierii, sau crizei economice, sau suspendării unor politici avantajoase de creditare din partea băncilor în vederea achiziției unei noi “case”.
Aproximam că pentru fondul existent construit o medie a pierderilor energetice într-un interval de 15 ani reprezintă cca 10-15% din valoarea construcției. Dacă în efortul financiar de reabilitare, sau de reabilitare și extindere vom include și reabilitarea sistemelor energetice din respectiva clădire, combinația “investiție + costuri de exploatare” va fi în mod cert mai mică pentru varianta noua.
Având în vedere valoare crescatoare a terenurilor și imposibilitatea extinderii spațiului verde de pe proprietatea dumneavoastră, dacă tot faceți o supraetajare, noi vă propunem să faceți chiar două: peste clădirea veche ridicați un etaj, și peste etajul cel nou suprapuneți pe terasă o grădină, apelând cu încredere la cel de-al treilea avantaj competitiv: terasele vegetalizate. Noi putem să aducem natura mai aproape de dumneavoastră .

Dacă v-ați propus această extindere prin supraetajare din cauza dezvoltării familiei dumneavoastră prin posibila apariție a unor noi membrii, copiii pe care îi așteptați, vă dăm o veste bună: puteți intra cu toții într-un “program educațional” pe intreaga durată de utilizare a construcției, într-un mediu sănătos de locuire, unde puteți dezvolta armonios un nou mod de viață, cu noi pasiuni, cu un alt mod de petrecere a timpului liber in familie.

Supraetajarea și cei 4P nu vorbesc despre mediul sănătos de locuire. Dar investiția in sănătate exista, este o contantă a vieții noastre.

Al treilea din cei 4 P este PROMOVAREA:

nu am uitat-o nici un moment, o puteti vedea periodica in site-urile si profilele www.romehome.ro si www.povestidinsantier.ro. Lista de referinte deja există. Putem proba modul in supraetaarea și cei 4P au conlucrat impreuna cu succes.

Iar cel de-al patrulea P este PLASAMENTUL.

Da, putem realiza supraetajări oriunde in România, și chiar și în străinătate. Condițiile sunt cele cunoscute: legale, tehnice si finaciare.
Insistăm asupra unui singur detaliu: nu se poate face o extindere prin supraetajare a unui imobil care nu poate suporta sarcinile suplimentare. Caldirea trebuie sa aibă capabilitatea de a suporta supraetajarea cu tot ce implică aceasta.

Algortimul soluțiilor de supraetajare pe care vi le propune echipa romeho.ME insumeaza avantajele competitive menționte și vă conduc către valoarea adaugată pe care, de fapt, v-o propunem:

CASĂ = ACASĂ.

Arh. Viorel Pleșca
Membru OAR